המדריך לביצוע השקעת נדל"ן פסיבית

השינויים בענף הכלכלה ובשווקי התעסוקה במאה העשרים ואחת הולידו את החיבור בין שתי תובנות: הצורך ביצירת הכנסה פסיבית והפוטנציאל הבלתי מעורער של ענף הנדל"ן, תובנות שיצרו את אפיק השקעה פסיבית בנדל"ן.

 

 

 

מהי הכנסה פסיבית?

לפני שניגע בהשקעות נדל"ן פסיביות, ראשית חשוב להבין מהי זה בכלל הכנסה פסיבית. הכנסה פסיבית היא ההגדרה להכנסה קבועה אשר מתקבלת שלא כתוצאה מעבודה או יגיעה אישית, ולרוב בנוסף אליה.

עשרות שנים של חינוך כלכלי לעבודה קשה הוכיחו כי במרבית מקורות התעסוקה, הכנסה מעבודה במקרה האופטימלי מספיקה למימון אורח חיים רצוי, ללא מתן כל רשת ביטחון כלכלית, ובמקרים רבים תוך יצירת פער מתמיד בין רמת החיים הרצויה לזאת המתאפשרת בפועל.

אין בדבר בכדי לבטל את הערכים והסיפוק שמביאה עמה עבודה שפרנסה בצדה, אלא שיחד עם זאת, רבים מבינים כי על מנת לחתור לרמת חיים גבוהה יותר וביטחון אישי וכלכלי, נדרשת הכנסה נוספת, שאינה תלויה בזמן וביכולת לעבוד ומקורה בהשקעה.

הכנסה פסיבית נחשבת ליעד נכסף של רבים, ביניהם אלה הנמצאים לקראת ימות הפרישה והגמלאות, אחרים שמחפשים רשת ביטחון מפני אירועים דוגמת תאונות, מחלות ונסיבות שעשויות להביא לאובדן כושר עבודה, וכמובן גם לשיפור ושדרוג רמת החיים ללא תלות בהכנסה מעבודה.

מתוך התובנה האמורה, נולדו מספר אפיקי השקעה המיועדים לסייע בייצור הכנסה פסיבית, כאשר בראשם בולט אפיק השקעה פסיבית בנדל"ן.

 

השקעות נדלן ליצירת הכנסה פסיבית – למה דווקא נדל"ן?

האפשרויות ליצירת הכנסה פסיבית הן רבות ומגוונות, החל מהשקעה בשוק ההון, השקעה ישירה בפעילות עסקית ועד השקעות נדל"ן פסיביות. בתוך מגוון האפשרויות הללו, זוכה שוק הנדל"ן ליתרון ברור, בשל מספר יתרונות מרכזיים שהוא מביא עמו, כשבראשם: צמיחה אדירה של הענף אשר באה לידי ביטוי במגמת עלייה מתמשכת במחירי הדירות והנכסים.

המחירים בשוק הנדל"ן נמצאים מזה שנים ארוכות בעלייה מתמדת ולא ניכר כי קיימת תקרת זכוכית באופק. קיימות סיבות רבות לצמיחה יוצאת הדופן בשווקי הנדל"ן (לא רק בישראל, הדבר קורה ברוב מדינות העולם), כאשר ניתן לצמצמם את כולם להסבר פשוט אחד: חוק הביקוש וההיצע.

החוק הבסיסי ביותר בכלכלה קובע כי ערכו של מוצר אינו נקבע רק על פי עלויות הייצור ושאיפות הרווחיות של בעליו, כי אם מחובר בקשר ישיר לכמות המוצרים הזהים בשוק – תחרות, ביחס לכמות הרוכשים הפוטנציאליים המהווים את הביקוש.

בשונה משווקים אחרים בהם ניתן להגביר את הייצור, לייצא חומרי גלם ומוצרים ולהגדיל את התחרות במטרה להרחיב את ההיצע – שוק הנדל"ן מתבסס על קרקעות כחומר גלם – מוצר שייצורו פסק עם בריאת העולם. ניתן להפשיר קרקעות ולשנות את ייעודם, להקל בבירוקרטיה הנדרשת לצורך הבניה, אולם בסופו של יום מדובר בהיצע מוגבל במיוחד, בישראל ובעולם.

לצד מגבלת ההיצע הולך ומתחזק הביקוש לדירות ולנכסי נדל"ן בישראל, הן בשל גידול טבעי של האוכלוסייה, הגירה חיובית, עליית אחוזי הגירושין שמביאים לפיצול יחידות משפחתיות לשני נכסי נדל"ן וסיבות נוספות.

 

יתרונות השקעה פסיבית בנדל"ן בארץ ובעולם

– השקעה יציבה עם סיכון נמוך – מכלל אפיקי ההשקעה שהוצגו ואחרים, השקעת נדל"ן פסיבית היא כנראה ההשקעה הבטוחה ביותר ומעוטת הסיכונים שקיימת בנמצא. חשוב לציין כי אין מדובר במוצר מדף ואין מדובר בתשואה קבועה מובטחת, אך יחד עם זאת, שוק הנדל"ן הוכיח כי מחירי הנכסים מצויים בעלייה על פני זמן, וכי גם במקרה של אי מימוש הנכס במועד המתוכנן, בשל תשואה שאינה מספקת, המשקיע נותר עם נכס בעל ערך ופוטנציאל בידו.

– קבלת תשואה משכירות – בשונה מהשקעות בשוק ההון והשקעות עסקיות בהן הכסף יצא לעבודה והמשקיע ממתין לתוצאות, השקעה בנדל"ן מניבה הכנסה פסיבית, קבועה ולרוב משתלמת, מהשכרת הנכס.

– אפשרויות מימון – גם הבנקים וחברות חוץ בנקאיות המספקות אשראי לציבור מכירים בכוחו ובפוטנציאל הטמון בשוק הנדל"ן, מה שמאפשר גיוס הון לצרכי השקעה גם ממי שההון לא מצוי בידו, אולם מבקש להשתלב בשוק ההשקעות אף הוא. מימון לצרכי נדל"ן ניתן בתנאי מימון אטרקטיביים יותר מכל סוג אחר של הלוואה, ויכול להיבנות בהתאמה מלאה לסוג ההשקעה.

– מגוון אפשרויות השקעה – למשקיע המתחיל הכנסה פסיבית מהשקעה בדירות ונדל"ן מניב מכוונת בעיקר לרכישת נכס נדל"ן לניהול ולהשכרה בפועל, אפשרות קיימת אולם בהחלט לא היחידה. ענף ההשקעות מציע מספר אפיקים ומוצרי השקעה ייחודיים לשוק הנדל"ן בהם ניתן להשתלב, בהתאמה להון העצמי, צרכי והעדפות המשקיע.

 

איך לייצר הכנסה פסיבית מנדל"ן?

עם ההבנה כי שוק הנדל"ן הוא הקרקע הפורייה ביותר לביצוע השקעות ולחתירה להכנסה פסיבית, חשוב לבחון את מוצרי ההשקעה השונים, על יתרונותיהם וחסרונותיהם, לבחירה מושכלת ולהשקעה מותאמת. בין מוצרי ההשקעה בנדל"ן:

✔️ רכישת נכס להשקעה בארץ – רכישה של דירה להשקעה למשל היא הדרך המוכרת והפשוטה, כאשר המשקיע רוכש נכס נדל"ן על שמו, שלא לשימוש אישי, ומשכיר אותו לצורך קבלת תשואה והכנסה פסיבית קבועה. סוג השקעה זה אינו פסיבי לחלוטין, שכן נדרשת עבודת מחקר וחיפוש אחר הנכס המתאים, כמו גם ניהול של הנכס, תחזוקה שלו, חיפוש שוכרים והתנהלות מולם. אין מדובר במשרת עבודה, אולם גם לא בהכנסה פסיבית באופן מלא, כאשר קיימת האפשרות לשלם לחברת ניהול שתנהל את הנכס עבורכם ותחסוך מכם את ההתעסקות.

✔️ רכישת נכס להשקעה בחו"ל – העולם הגלובלי פתח מרחב אפשרויות, ובעת בחינה של השקעות נדל"ן רבים מאמינים כי אין סיבה לצמצם את האפשרויות לאזור המגורים הגאוגרפי. הכנסה פסיבית מהשקעה בנדל"ן בחו"ל עשויה להיות מניבה ובעלת תשואות גבוהות יותר, אולם בדומה לרכישה עצמאית של נכס מצריכה עיסוק רב, שליטה בשוק נדל"ן זר, היכרות עם חוקי מס ואמנות מס ועוד. גם כאן ניתנת האפשרות למיקור חוץ, להסתייע בחברות מקצועיות המתמחות ביצירת הכנסה פסיבית מנדל"ן בארה"ב ובאירופה, יעדי ההשקעות המרכזיים של הישראלים.

✔️ השקעה בקרנות נדל"ן – השקעה בקרנות נדל"ן היא למעשה שילוב בין יתרונות ההשקעה בשוק ההון לפוטנציאל הטמון בענף הנדל"ן, תוך מיצוי של שניהם. מדובר בהשקעת הון עצמי בקרנות אר משקיעות בפרויקטים בתחום הנדל"ן, וערכן משתנה ועולה בהתאם להצלחת הפרויקטים האמורים. ניתן להשקיע בקרנות עצמאיות או בקרנות ריט – קרנות נדל"ן אשר נסחרות בבורסה. היתרונות להשקעות הללו הם לפני הכל ניהול מקצועי של ההשקעה באמצעות מנהל קרן שמביא ידע וניסיון בהשקעות בכלל ובנדל"ן בפרט, שמירה על הכסף נזיל ואפשרות יציאה בכל עת, אפשרות לפיזור השקעות ואפשרות כניסה גם באמצעות הון עצמי מוגבל/קטן יחסית. קיימות בשוק קרנות מסוגים שונים, המתמחות בהשקעות בנדל"ן עסקי, נדל"ן ציבורי, נדל"ן בחו"ל וסוגים נוספים.

✔️ השקעה ביוזמות נדל"ן (פחות נפוץ) – השקעה ישירה אל מול יזמי נדל"ן, תחת הסכם השקעה שקובע את אופן מימוש התשואות והיקפן, כאשר היזם הוא שאחרי לקדם את הפרויקט המיועד, והמשקיעים מהווים את הבסיס הכלכלי לפרויקט. מדובר בהשקעה בפורמט הלוואה, ללא צורך במעורבות פעילה בפרויקט, כאשר מימוש ההשקעה מתבצע עם סיום הפרויקט ומכירת הנכסים בפועל.

 

בין אם אתם בעלי הון עצמי ובין אם אתם מחפשים את הדרך לשלב השקעה פסיבית בנדלן באמצעות מימון חיצוני, מינוף של נכס קיים וכלים נוספים, חשוב לזכור שתחום ההשקעות כולל בתוכו מבחר רב של אפשרויות, כאשר אין אפיק השקעה אחד שבהכרח עולה על האחרים.

לפני ביצוע השקעת נדל"ן פסיבית יש להביא בחשבון פרמטרים אישיים, כמו סכום השקעה, צורך במשכנתא, הון נוסף המהווה רשת ביטחון ואהבת/שנאת סיכון, לצד מצב השוק, חוקי מס ונתונים סביבתיים נוספים.

 

השקעות והזדמנויות נדל"ן אטרקטיביות: