הערכת שווי דירה מהווה עניין בסיסי ומהותי בביצוע עסקה לרכישת דירה. על הקונה לדעת את מחיר הדירה ביחס למחירי השוק, בכדי להבין האם מדובר ברכישה מוצלחת וכדאית.
הערכת שווי או מחיר דירה מהווה עניין סבוך למדי, הדורש בדיקות ובירורים שונים. מרבית האנשים אינם מעורים בשוק מחירי הדירות, ולכן יש המחליטים להיעזר בשירותי שמאות או ייעוץ של מתווך נדל"ן. עם זאת, הדרכה נכונה תאפשר לבצע הערכה עצמאית של שווי דירה, באופן שאינו נופל ביעילותו משימוש באנשי מקצוע לצורך זה.
נקודה חשובה: יש לבצע עסקה לרכישת דירה אך ורק לאחר ביצוע בירור מעמיק ומקיף באשר לשוויה המוערך. על הקונה להיות מודע לערך הנכס אותו מבקש לרכוש, בצורה שתאפשר לו להימנע מתשלום-יתר.
תוכן עניינים:
למה חשוב לדעת כמה שווה הדירה שלי?
הערכת שווי דירה מהווה בדיקה קריטית עבור בעלי נכסים ששוקלים למכור או להשכיר נכס.
הסיבות המרכזיות לחשיבות של הערכת שווי דירה הן אלו הבאות:
#1 מניעת הפסדים כספיים בשל הוצאת הדירה למכירה או להשכרה בסכום הנמוך מערכה האמיתי
#2 מניעת ירידת ערך כתוצאה מהעמדת הדירה למכירה או להשכרה בסכום שגבוה מערכה האמיתי
אם אתם מחפשים לנסות להבין כמה עולה הדירה שלכם, הגעתם למקום הנכון. בשורות הבאות נספר לכם על מספר כלים שיאפשרו לכם לאמוד את שווי הנכס שבבעלותכם באופן עצמאי.
שיטות לקביעת ולהערכת שווי של דירה
שוק הנדל"ן הינו שוק מסובך ומורכב ביותר. הערכת שווי דירה דורשת התחשבות ושקלול של מספר רב של פרמטרים, המשפיעים על מחירי הדירות. עם זאת, יש לזכור כי בסופו של דבר מצב ההיצע והביקוש בשוק הוא הגורם הקובע לרוב את מחיר הדירה.
רבים שואלים "כמה שווה הדירה שלי?". דרך טובה לבירור שווי דירה הינה הסתייעות בשירותי שמאי מקרקעין, המוסמך לבצע הערכה כוללת ומקיפה של שווי נכס.
דרך נוספת הינה התייעצות עם מתווכי נדל"ן המעורים באזור בו מצוי הנכס המבוקש. עם זאת, הסתייעות באנשי מקצוע לצורך הערכת מחיר דירה כרוך בהוצאה כספית בלתי מבוטלת. בכל מקרה, ניתן ומומלץ לבצע הערכה ובדיקה עצמאית.
יש לבצע סקר שוק מקיף על ידי בירור המחירים בהם נמכרו דירות אחרות דומות. השוואה נכונה תהיה כזו להתבסס על מכנה משותף רחב ככל האפשר (מבחינת גודל דירה, מיקום ועוד). ניתן לעבור על לוחות הדירה ברשת (באתרים דוגמת יד 2, Win Win או בקבוצות ייעודיות בפייסבוק) ובעיתונות הכתובה, ולבדוק את המחירים המבוקשים לדירות הדומות במאפייניהם לזו המבוקשת.
מומלץ שלא לפסוח גם על רשומות המחירים של דירות דומות שכבר נרכשו. בנוסף, ניתן להיעזר במאגרי מידע ממשלתיים, הכוללים תיעוד מפורט ומהימן של כל עסקאות הנדל"ן על-פי אזורים. מדובר במידע זמין ונגיש לכל, המאפשר לקונה לקבל הערכה של מחירי הדירות באזור מסוים.
בעת בחינת שווי דירה, יש להתחשב בקריטריון החשוב ביותר – מבחן השוק, הקובע מהו הסכום הסביר לקניית הנכס המדובר. חשוב להסתמך על עסקאות דומות שנכרתו בסביבה הקרובה לנכס המבוקש, תוך ביצוע ההתאמות הרלוונטיות. יש לשכלל בחישוב את מגמות הנדל"ן האזוריות והכלליות.
על פי מה נחליט כמה שווה הדירה שלנו? פרמטרים לקביעת מחיר דירה
בעת הערכת שווי דירה, יש לקחת בחשבון משתנים חיצוניים המשפיעים על מחירי השוק. לכל משתנה ביטוי במחיר הדירה, החל ממיקומה הגיאוגרפי ועד לאופן בנייתה.
מיקום הדירה: מדובר במשתנה החשוב ביותר בקביעת שווי דירה, שכן קונים ישאפו לרכוש נכס באזור בעל אופי, רמה סוציו-אקונומית וסטטוס התואמים את צרכיהם. הרכב ואופי האוכלוסייה, הבינוי הסביבתי, התשתיות והשירותים המוצעים לתושבי האזור מהווים גורמים מרכזיים להערכת מחיר דירה. מצב ההיצע והביקוש באזור בו ממוקמת הדירה ישפיע נחרצות על שוויה ומחירה. בעוד באזורים המאופיינים בביקוש גבוה מחירי הדירות יהיו גבוהים, באזורים הנחשבים לפחות מבוקשים המחירים ירדו בהתאם.
טיב הדירה: מצבה הפיזי של הדירה מהווה משתנה מכריע נוסף לקביעת שוויה. מחיר דירה ישנה ומוזנחת הזקוקה לשיפוץ יהיה נמוך מזה של דירה חדשה או משופצת. איכות הגימור והבנייה, מצב הקירות, הצנרת והחשמל והערכת ליקויים מהווים בסיס לקביעת מחיר הדירה.
זכויות תכנוניות וקנייניות של הנכס: פוטנציאל השדרוג של הדירה וסביבתה מהווה גורם משמעותי בקביעת שוויה ומחירה. מדובר על האפשרות להרחבת והגדלת הדירה, בניית מרפסות או חדרים נוספים, עמידה בתנאי תמ"א 38 ותוכנית פינוי-בינוי ועוד. ככל שמספר בעלי הזכויות התכנוניות לשדרוג הנכס נמוך יותר, כך הסבירות לביצוע השדרוגים גדול יותר. מחיר הדירה מגלם בתוכו את פוטנציאל השדרוג.
שטח הדירה: פרמטר מרכזי נוסף בקביעת שווי דירה הוא שטחה השמיש. מחיר הדירה יקבע בהתאם לגודלה ומספר החדרים בה. בעת ביצוע הערכת מחיר הדירה, יש לקחת בחשבון את "שטחי הפלדלת" – שטח הדירה מדלת הכניסה פנימה, כולל הממ"ד ושטח הקירות, כאשר מוציאים מכלל החשבון את השטחים המשותפים שמחוץ לדירה (חדרי מדרגות, לובי, מחסנים וכו'). ככל שגודל שטח הפלדלת עולה על גודל השטחים המשותפים – שווי הדירה עולה. גם לקומה בה מצויה הדירה השפעה על מחירה – בבניין ללא מעלית, ככל שהדירה מצויה בקומה גבוהה יותר – כך יורד ערכה. הימצאות מעלית בבניין מעלה את מחיר הדירה.
מרפסת: שווי מ"ר מרפסת שקול לרוב לשווי חצי מ"ר שטח דירה. בבניינים גבוהים הנהנים מחשיפה מלאה לאזורים ירוקים או לים, שווי מ"ר מרפסת שקול למ"ר שטח דירה.
חניה: במדינה בה כמעט כל משפחה מחזיקה בבעלותה שני כלי רכב, ומצוקת החניה גואה, חניה צמודה לנכס מהווה יתרון משמעותי, ומשפיעה בהתאם על מחירו. בנוסף, חניה מקורה שווה יותר מחניה פתוחה.
טאבו: דירה שרישומה לא הוסדר בטאבו והבעלות בה משותפת בין כל בעלי זכויות לפי חלקו, שווה פחות מדירה שרישומה מוסדר. זאת, בעיקר בשל ההפסד המימוני של הדירה הנובע מהקושי למכור אותה (שכן הקונה הסביר עלול לחשוש מרכישת דירה לא מוסדרת).
נגישות תחבורתית: מחיר דירה הממוקמת בקרבת כבישים ראשיים ועורקי תחבורה ציבורית (דוגמת תחנות אוטובוסים ורכבת) יעלה ביחס לערכה של דירה הממוקמת באזור מבודד ופחות נגיש. עם זאת, מחיר דירה הממוקמת על קו ראשון לכביש יפחת בשל מפגעי הרעש והזיהום הפוטנציאליים. קיימים הבדלי מחירים בין דירה חזיתית לכביש לבין דירה עורפית.
קרבה למוסדות ציבוריים: מדובר בפרמטר סובייקטיבי, שכן עבור קונים מסוימים האטרקטיביות של דירה הנמצאת בסמוך למוסד ציבורי דוגמת בית ספר, גן ילדים או קופת חולים תעלה, בעוד עבור אחרים היא דווקא תרד בדיוק מסיבה זו. קרבה למוסדות ציבור עשויה להיחשב כגורם מפריע או כיתרון, בהתאם לאופי הקונים.
מדדים כלכליים-פיננסיים: גורמים נוספים המשפיעים על שווי ומחיר דירה, ולכן דורשים בירור טרם הרכישה, הם גובה הריבית במשק, עוצמת המטבע המקומי, המדד בשוק, מצד הכלכלה באופן כללי במדינה, מצב שוק המשכנתאות ועוד.
לוחות ומחירונים להערכת שווי דירה
ראשית, ניתן להיעזר בנתוני עסקאות המופיעים באתר רשות המיסים או במחירונים שונים המופיעים ברחבי הרשת.
פירוט העסקאות ברשות המיסים – רשות המיסים העמידה לרשות כלל הציבור מאגר מקוון שכולל פירוט של כל עסקאות הנדל"ן שבוצעו ברחבי הארץ.
ניתן להיעזר במאגר המידע על מנת לסקור את סכומי העסקאות שבוצעו באזור הנכס, לאמוד את שווי הנכס, ולתמחר אותו בהתאם להערכה זו. כלי טוב נוסף הוא אתר הנדל"ן הממשלתי, אשר מציג נתונים דומים בממשק מעט יותר ידידותי.
על מנת למקסם את מידת הדיוק של הערכת השווי, מומלץ להצליב את המידע עם נתונים המופיעים במחירונים המופיעים באתרים שונים.
מומלץ לסקור את מאגרי המידע, הלוחות והמחירונים עם תשומת לב לשאלות הללו:
◄ מהו מחיר העסקאות עבור נכסים הדומים לנכס שלי?
◄מהו מחיר העסקאות לנכסים באזור שבו מצוי הנכס שלי?
◄ מהו טווח המחירים עבור נכסים בשכונה של הנכס שלי לעומת שכונות סמוכות?
◄ מהן התנודות בשוק הנדל"ן באזור הנכס שלי?
מחשבונים להערכת שווי דירה
כלי עזר נוסף הוא מחשבון yadata להערכת שווי דירה של אתר יד 2 או המחשבון של אתר מדלן. המחשבונים החכמים להערכת שווי דירה זמינים אונליין לכל המעוניין.
מדובר בכלי המאפשר לבצע הערכה של שווי נכסים באופן מידי וללא עלות. בתהליך פשוט, מהיר ונוח, ניתן לחשב כמה הדירה שלכם שווה לאחר הזנת פרטים ומאפיינים של הנכס כמו: כתובת הנכס, מיקום וקומה בבניין, מספר החדרים בנכס, שטחו הכולל של הנכס, מצב הנכס (משופץ או זקוק לשיפוץ), נתונים נוספים (מרפסות, חניות, מחסנים וכדומה).
המחשבון מבצע שקלול על פי הנתונים שהוזנו ובהצלבה עם מסד נתונים רחב היקף, ומפיק אומדן של שווי הנכס. השימוש במחשבון למעשה מייעל את סקר השוק העצמאי לבחינת שווי הנכס מהצלבה של לוחות מודעות ומחירונים. הכלי עושה זאת בצורה טובה ומקיפה יותר, ובהרבה פחות זמן ומאמץ.
מהם הגורמים שמעלים את שווי הדירה?
האלגוריתם של מחשבוני הערכת שווי נכסים מאפשר לבצע מחקרים והשוואות שונות שבין היתר חושפים את הגורמים שמעלים את מחיר הדירה שלכם.
✔️ כך למשל, ממ"ד דירתי יעלה משמעותית את ערך הדירה, בייחוד בעת הנוכחית.
✔️ כמו כן, מסתבר שמרפסת מעלה את שווי הדירה בכ-7.4% ומעלה ברחבי ישראל. באופן ספציפי לערים כמו בת ים, ראשון לציון ואשקלון, המרפסת תקפיץ את מחיר הדירה בכ-10%-9%.
✔️ שיפוץ של דירה יוביל לעליית ערך של כ-5.5% בממוצע ארצי, ואילו באופן ספציפי לאזור תל אביב וירושלים דירה תוסיף כ-4%-3% לשווי הדירה.
✔️ חניה פרטית המשויכת לדירה תעלה את שוויה בעיקר בערים שסובלות ממוצקת חנייה. לדוגמא, חניה בתל אביב תקפיץ את מחיר הדירה שלכם בכ-5.3%, ואילו בירושלים העלייה תהיה אף גבוהה יותר – כ-7.6%.
לסיכום, הערכת שווי דירה מהווה צעד מקדים הכרחי לביצוע עסקת רכישת דירה. ביצוע הערכת מחיר יעילה לדירה יכולה להתבצע בסיוע של אנשי מקצוע, אך מומלץ לא לוותר על בירור עצמאי. הערכת מחיר נכונה, הלוקחת בחשבון את כלל הפרמטרים המשפיעים על מחירי השוק, תאפשר רכישה מוצלחת ובטוחה.
